1. Tijd voor geïntegreerd asset- en property management

02/08/2015 01:55:38 pmWan de Kimpe Consultancy

Een nieuwe tijd breekt aan!

1. Tijd voor portefeuille- en geïntegreerd asset- en property management

Na goedkeuring van de Herzieningswet door de Eerste Kamer komt het verdienmodel van corporaties verder onder druk te staan.
Het huidige verdienmodel van woningcorporaties, ontstaan na de brutering, staat daarmee zwaar onder druk. De herzieningswet perkt het werkterrein van woningcorporaties zoals we die de laatste jaren kennen verder in en worden daardoor de toegestane activiteiten voor woningcorporaties verder afgebakend.
Hiermee wil de wetgever onder andere de mogelijkheden voor niet-DAEB activiteiten inperken.

Dit alles past in de wens van de regering om de corporaties zich te laten concentreren op hun kerntaak:
“Het huisvesten van mensen met een smalle beurs”.
Het maatschappelijk bestemde vermogen dient ook (uitsluitend) voor die kerntaken te worden ingezet. Niet-DAEB activiteiten dienen in beginsel zonder overheidssteun (zoals borging van leningen door het WSW) te worden gefinancierd.

Realisatie van sociale huurwoningen is nog steeds mogelijk maar het realiseren c.q. financieren van commerciële niet-DAEB huurwoningen is bijna niet meer mogelijk.

Het is echter niet alleen kommer en kwel. Een andere kijk op de zaak levert ook andere nieuwe denkbeelden op, kansen.
Met name strakker sturen met meer inzicht en knowhow levert nieuwe kansen op en verruimt het speelveld.

Goed management is de basis van elke woningcorporatie. Het bestaande bezit, levert die kansen op die de bedrijfsvoering van de corporatie ten goede zullen komen. Portefeuille- en geïntegreerd asset- en propertymanagement (portefeuillebeheer) zullen ook in de corporatiesector hun intrede doen.

Waarom geïntegreerd asset- en propertymanagement? Dit valt het beste uit te leggen aan de hand van de ‘vastgoedpiramide’.
De kanteling die zich binnen het professionele vastgoedmanagement voordoet, zijnde de integratie van het asset- en propertymanagement, zal ook zijn doorwerking hebben op de corporatiesector. Waarom?

• Externe ontwikkelingen 

Door de kredietcrisis, de verhuurdersheffing en de invoering van de nieuwe Woningwet zullen woningcorporaties hun aandacht verder moeten verleggen naar optimalisatie van de bestaande vastgoedportefeuille (tactisch operationeel).

Ook zal het accent veel meer op de verkoop van de bestaande voorraad komen te liggen en veel minder op de aankoop van onroerend goed (strategisch tactisch).

• Professionalisering 

Verder is het property management (Vastgoedbeheer) is de laatste jaren bij veel corporaties aanzienlijk geprofessionaliseerd en dat geeft ook weer een stimulans voor zelfontwikkeling waarmee tactische kennis binnen het property management verder zal toenemen.

• Informatie- en communicatietechnologie 

Data werd recent nog handmatig tot informatie en rapportages verwerkt. Tegenwoordig gaat dit veelal geautomatiseerd. Door deze geautomatiseerde verwerking kunnen informatie en rapportages tegenwoordig in iedere vorm, op elk moment en overal worden verkregen. Scenario- en gevoeligheidsanalyses kunnen eenvoudig worden uitgevoerd vanuit deze programmatuur, waardoor de complexplannen en projectplannen als output gezien kunnen worden ingegeven vanuit de op strategisch niveau uitgewerkte wijkplannen.

• Lean management 

Er is een duidelijke drang om de beheerskosten verder terug te dringen en op basis van lean management, zo efficiënt en effectief te gaan werken. Dit betekent dat er hoge eisen gesteld worden aan de wijze waarop ook de vastgoedmanagement organisatie (vastgoedbeheer en onderhoud) omgaat met risicomanagement, transparantie, (corporate) governance en haar maatschappelijke verantwoordelijkheden.

Wat met het bovenstaande wordt aangegeven is dat er geen sprake meer is van een eenduidige scheiding tussen portefeuille-, asset- en property-management maar dat met name tussen asset- en property-management duidelijk sprake is van een overlapping van activiteiten.
Binnen het Portefeuillemanagement zal met name, wat vaak bij corporaties al het geval is, niet alleen het portefeuilleplan worden geschreven maar ook de wijkplannen. Binnen het geïntegreerde asset- en propertymanagement is plaats voor het uitwerken van de wijkplannen naar complex- en projectplannen, wat nu al vaak gebeurt op basis van de technische meerjarenonderhoudsplanning en –begroting. Nieuw element daarbij is dat deze complex en projectplannen gestuurd zullen gaan worden door het portefeuillemanagement.

Portefeuillemanagement en ook geïntegreerd asset- en propertymanagement zijn nieuw in de corporatiesector, en vragen in deze context ook om senioriteit.
Deze is binnen kleine en middelgrote corporaties niet altijd aanwezig en vaak is vooral ook de vraag of de invulling hiervan een fulltime functie betreft.
Ook welke plaats het portefeuillemanagement binnen uw organisatie inneemt en bij welke afdeling deze activiteit thuishoort roept vragen op.

KiC Consultancy kan u, vanuit jarenlange ervaring, op basis van commitment en integriteit, deze dienst aanbieden op flexibele basis, waardoor u verzekerd bent van de kwaliteit die gewenst is.