2. Portefeuillemanagement

05/03/2015 01:12:09 pmWan de Kimpe Consultancy

Een nieuwe tijd breekt aan!

Deel 2. Portefeuillemanagement

Door professioneel en efficiënt portefeuillemanagement kan een corporatie haar kosten omlaag brengen, hogere opbrengsten realiseren en de vastgoedrisico’s beter beheersen.
Door de vastgoed-economische rol te scheiden van de maatschappelijke rol is het mogelijk professionaliteit en verzakelijking in vastgoedbeslissingen te realiseren.

Is dit nodig?
Het antwoord hierop is JA.
Door het professioneel managen van de bestaande voorraad wordt namelijk zorggedragen voor het realiseren van zowel de maatschappelijke als ook de financiële doelen. Portefeuillemanagement helpt de woningcorporaties om het bekende (operationele) dagelijkse vastgoedbeheer en verhuur- en verkoopactiviteiten te verbinden met het (strategische) portefeuillebeleid, het portefeuillemanagement.

Binnen het portefeuillemanagement worden de kaders voor het operationeel portefeuillebeheer (property-management) vastgesteld op basis van externe ontwikkelingen (politiek, economisch, demografisch sociaal-cultureel en ook concurrentie). Naast deze externe ontwikkelingen is het van belang om inzicht te hebben in de bestaande vastgoedportefeuille, de doelgroepen, samenstelling hiervan, maar ook de betaalbaarheid en de toegankelijkheid van de bestaande woningvoorraad. Door al deze ingrediënten te combineren kan men de ‘wensportefeuille’ samenstellen.
Daarmee is portefeuillemanagement niet alleen de aanschaf van bijvoorbeeld een softwarepakket maar een omvangrijke operatie waarbij de strategie verbonden moet worden met de uitvoeringspraktijk.

Het is een open deur maar portefeuillemanagement vraagt de nodige kennis en senioriteit van diegene die belast zijn met deze opgave.

Raakt portefeuillemanagement alleen de bestaande voorraad?
NEE. Goed uitgevoerd portefeuillemanagement zorgt ook voor een efficiënt verhuurproces en passende nieuwbouw.
Let wel, er is nog steeds marktruimte voor gerichte nieuwbouw. Sterker nog de bestaande voorraad vraagt om vernieuwing.
Circa 40% van het huidige woningbezit van woningcorporaties is van vóór 1970. Een ander deel eveneens circa 40% is van vóór 1990, inmiddels ook al weer 25 jaar oud en toe aan een opknapbeurt.
Los van het gebruikelijk uit te voeren regulier onderhoud kan de vraag gesteld worden, of dit bezit nog past in de toekomstig gewenste portefeuille? De woningen van vóór 1970 hebben veelal een grootonderhoudsbeurt ondergaan en zijn de komende 10 a 15 jaar alweer toe aan een tweede onderhoudsbeurt, woningverbeteringsplan of, sloop en vervangende nieuwbouw.

Daarnaast passen veel corporatiewoningen niet meer binnen het wensbeeld van de huurder. Zij zijn of te klein, hebben mede daardoor geen toekomstwaarde en passen daardoor ook niet meer in uw ‘wensportefeuille’.
Het uitvoeren van grootschalig onderhoud is dan ook water naar de zee dragen.
Woningverbetering, ingegeven vanuit portefeuillemanagement, is dan mogelijk de oplossing? Maar wellicht komt men vanuit het portefeuillemanagement wel tot de keuze van sloop?
Temeer omdat ook de opgave van nieuwbouw met name in de bestaande wijken is komen te liggen.

Middeldure huurwoningen
Woningcorporaties worstelen, mede onder druk van de doorgevoerde verhuurdersheffing, met de keuze van het doorvoeren van huurharmonisatie. Daarmee verlaten zij met een aantal woningen het sociale huursegment en begeven zich op het niet-DAEB segment. De vraag is of dit verstandig is?

Middeldure huur is de komende jaren zeker een groeisegment. Maar kies er wel voor om hier woningen voor te selecteren die zich hier ook echt voor lenen. Huur in het midden-, en zeker het hogere segment, is zeer sterk locatiegevoelig. Kies, ingegeven door het portefeuillemanagement, voor goede locaties. Het ‘oppimpen’ van huurwoningen is voor het midden- en hogere segment alleen niet voldoende!
Zorg voor een adequaat investeringsprogramma. Het product ‘middeldure huur’ en dure huur’ moet echt beter zijn. Denk vooral ook aan een goede marketing van het ‘product’.
Kortom een geschikte locatie, een goed product met een passende uitstraling en dito dienstverlening is zeer belangrijk om verhuur in het midden en hoger segment te doen slagen.

Prestatieafspraken
Bent u toe aan het maken van nieuwe prestatieafspraken met uw gemeente?
Zorg dan dat uw portefeuillemanagement in de steigers staat. Door een eigen visie op de bestaande voorraad en ook nieuwbouw creëert u voorsprong. Schroom daarbij niet om ook collega corporaties in de regio te consulteren en indien u in hetzelfde gebied werkzaam bent samen afspraken te maken.

Financiering niet-DAEB activiteiten
Zoals ik in het begin van deze blog al heb aangehaald staat financiering van met name niet-DAEB woningen zwaar onder druk.
Na het lezen van dit stuk zult u wellicht al tot de conclusie zijn gekomen dat portefeuillemanagement kan bijdragen tot de financierbaarheid van uw niet-DAEB activiteiten en ook de noodzakelijke nieuwbouwinvesteringen in het niet-DAEB segment eenvoudiger kan maken. Dat is juist.

U heeft namelijk vanuit uw portefeuillemanagement ook rendementseisen gesteld aan zowel nieuwbouw als ook aan woningverbetering. Per slot van rekening neemt u ook wel overwogen uw financiële beslissingen. Daarnaast heeft u vanuit uw portefeuillemanagement een keuze gemaakt en uw portefeuille gedifferentieerd, om te voorkomen dat u in de toekomst uw eigen concurrent wordt en uw producten (de woningen) met hun uitrustingsniveau niet passen bij het beeld dat gewenst is.
Zo zijn de goedkopere woningen ook soberder uitgerust dan de duurdere woningen.
U differentieert ook uw woningbezit bij woningverbetering in de wijken van de jaren 70 en 80. Deze woningen zijn vaak qua woningtype, eenzijdig opgezet. Veel van het zelfde dus en niet meer passend bij het wensbeeld van de klant.
Kortom u differentieert en realiseert bij woningverbetering de juiste producten die de huurder wenst.

Propertymanagement oftewel portefeuillebeheer
Een proactief portefeuillebeheer zal er voor moeten zorgen dat alle delen van de portefeuille een concurrerend woningaanbod presenteert. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in strategieën ten aanzien van dispositie, exploitatie en (vervangende) nieuwbouw.

Sloop zal moeten plaatsvinden in wijken met een beperkt toekomstperspectief. Daarbij valt te denken aan onder andere meergezinswoningen zonder lift of andere woningen die niet meer passen in de ‘wensportefeuille’. Hierbij zal het in veel gevallen gaan om woningen met een lagere boekwaarde, waardoor de mogelijkheid van sloop en vervangende nieuwbouw ook in financiële zin ruimte biedt.

Als alternatief voor sloop is echter ook herbestemming in beeld. Door middel van herbestemming naar producten voor ander doelgroepen of realisatie van voorzieningen kan de marktpositie van omringende woningcomplexen worden vergroot.

Ten aanzien van de exploitatie van het vastgoed kan het beste deel van de woningvoorraad ongewijzigd door worden geëxploiteerd. Voor woningcomplexen in buurten met een goed toekomstperspectief zou eventueel ook woningverbetering overwogen kunnen worden.
Een deel van het woningbezit kan mogelijk worden herpositioneerd voor nieuwe doelgroepen. Herpositionering zou ook plaats kunnen vinden door het aanbrengen van een lift bij meergezinswoningen en/of het aanbieden van op de doelgroep afgestemde additionele woondiensten. Daarnaast zouden bij sommige woningcomplexen meerdere wooneenheden samengevoegd kunnen worden.

Nieuwbouw zal nog hoofdzakelijk plaatsvinden om de voorraad te vernieuwen en nieuwe doelgroepen aan te trekken dan wel de marktpositie in nichemarkten te versterken.

Dit zijn slechts enkele voorbeelden van hoe u uw portefeuillemanagement zou kunnen inrichten en aan de vorming van een sterke en toekomstbestendige vastgoedportefeuille gestalte zou kunnen werken.

Portefeuillemanagement en ook geïntegreerd asset- en propertymanagement zijn nieuw in de corporatiesector, en vragen in deze context ook om senioriteit.
Deze is binnen kleine en middelgrote corporaties niet altijd aanwezig en vaak is vooral ook de vraag of de invulling hiervan een fulltime functie betreft.
Ook welke plaats het portefeuillemanagement binnen uw organisatie inneemt en bij welke afdeling deze activiteit thuishoort roept vragen op.

KiC Consultancy kan u, vanuit jarenlange ervaring, op basis van commitment en integriteit, deze dienst aanbieden op flexibele basis, waardoor u verzekerd bent van de kwaliteit die gewenst is.

Zie ook deel 1 van mijn blogserie “Tijd voor portefeuille- en geïntegreerd asset- en property-management”.