Opstellen financiële meerjarenplanning gebouweigenaar en of Vereniging van Eigenaren
Meerjarenonderhoudsplanning en -begroting
Een Meerjarenonderhoudsplanning en -begroting (MJOPB) is hét instrument voor een gebouweigenaar of VVE bij het beheer van een bestaand of nieuw te bouwen complex. Met een MJOPB krijgt men vooraf inzicht in de te verwachten onderhoudsactiviteiten aan een pand over bijvoorbeeld 1, 10 of 25 jaar, en de totale kosten voor die periode.
Een MJOPB is echter niet het instrument om ook gefundeerd te bepalen of renovatie haalbaar is. In dat geval moet er een vertaalslag gemaakt worden van de technische MJOPB naar de financiële meerjarenplanning (FMP).
In de praktijk worstelen veel VVE’s met het probleem om de hoogte van de bijdrage aan het onderhoudsfonds vast te stellen. Het zijn met name de wat kleinere verenigingen of de pas opgerichte verenigingen die met dit vraagstuk in de maag zitten.
Grote verenigingen hebben soms het geluk een ervaringsdeskundige uit de bouw als bewoner of bestuurder in hun midden te hebben. Ook hebben de grotere verenigingen vaak een VVE-beheerder aangesteld die daarin probeert te adviseren.
Als er een meerjarenonderhoudsplanning en -begroting (verplicht sinds 2008!) voor handen is kan die als uitgangspunt dienen om de jaarlijkse onderhoudsbijdrage c.q. de indexering hiervan vast te stellen. Zo weet men op een bepaald moment hoe vaak er geschilderd moet worden en hoe vaak een liftreparatie terugkomt.
Niet alle onderhoud is echter voorspelbaar, er kunnen zich altijd tegenvallers voordoen en of de wetgeving kan veranderen en vragen naar ingrepen in het gebouw en of de installaties.
Zelfs bij nieuwbouwappartementen komen vaak nog aanvullende kosten omdat na oplevering blijkt dat bepaalde voorzieningen niet voldoen.
Bij oudere complexen speelt vaak de vraag of het niet verstandig is om het gebouw een facelift te geven en daarmee ook te zorgen voor een betere verkoopbaarheid.
De financiële meerjarenplanning.
Het is daarom belangrijk te allen tijde een beheersbare financiële reserve te hebben.
Er moet namelijk voorkomen worden dat bijvoorbeeld een dak- of liftreparatie uitgevoerd moet worden, maar dat er onvoldoende financiële middelen voorhanden zijn.
Als het Bestuur op dat moment de leden moet verzoeken een extra bijdrage te storten, is het de vraag of elke bewoner daar aan kan voldoen.
Indien dit niet het geval is kan dit, in het ergste geval, betekenen dat de reparatie moet worden uitgesteld, met hogere onderhoudskosten of een flinke schadepost als gevolg!
Financiële sturing is voor een VVE en ook een gebouweigenaar dan ook zeer gewenst, alsmede ook een bestendige gedragslijn in de reservering groot onderhoud.
Een belangrijk hulpmiddel daarbij is de eerder geschetste Meerjarenonderhoudsplanning en –begroting.
In theorie betaalt de VVE éénmalig een bedrag voor zo’n rapport en vervolgens periodiek, bijvoorbeeld eens per 5 jaar, een lager bedrag voor een update.
In zo’n onderhoudsplanning vindt u precies terug wat er aan onderhoud moet gebeuren, in welk jaar en welke bedragen er indicatief mee gemoeid zijn.
De vertaling naar een financiële meerjarenplanning met daarin vastgelegd de te nemen beleidskeuzes voor de komende jaren, alsmede de daaraan te ontlenen scenario’s ontbreken echter vaak. Daarmee is de vertaling naar de benodigde reserves door de jaren heen en daarmee ook de vaststelling van de noodzakelijke bijdrages van de eigenaar-bewoners niet goed in te schatten c.q. te bepalen.
Als het Bestuur op dat moment de leden moet verzoeken een extra bijdrage te storten, is het de vraag of elke bewoner daar aan kan voldoen.
Indien dit niet het geval is kan dit, in het ergste geval, betekenen dat de reparatie moet worden uitgesteld, met hogere onderhoudskosten of een flinke schadepost als gevolg!
Financiële sturing is voor een VVE en ook een gebouweigenaar dan ook zeer gewenst, alsmede ook een bestendige gedragslijn in de reservering groot onderhoud.
Een belangrijk hulpmiddel daarbij is de eerder geschetste Meerjarenonderhoudsplanning en –begroting.
In theorie betaalt de VVE éénmalig een bedrag voor zo’n rapport en vervolgens periodiek, bijvoorbeeld eens per 5 jaar, een lager bedrag voor een update.
In zo’n onderhoudsplanning vindt u precies terug wat er aan onderhoud moet gebeuren, in welk jaar en welke bedragen er indicatief mee gemoeid zijn.
De vertaling naar een financiële meerjarenplanning met daarin vastgelegd de te nemen beleidskeuzes voor de komende jaren, alsmede de daaraan te ontlenen scenario’s ontbreken echter vaak. Daarmee is de vertaling naar de benodigde reserves door de jaren heen en daarmee ook de vaststelling van de noodzakelijke bijdrages van de eigenaar-bewoners niet goed in te schatten c.q. te bepalen.
Steeds meer besturen van VVE’s, en met name die van serviceflats met een ingewikkelde bedrijfsvoering, zien de noodzaak in van een juiste financiële vertaling van de meerjarenonderhoudsplanning en –begroting (MJOPB) in een financiële meerjarenplanning (FMP).
Zo’n financiële meerjarenplanning zorgt naast een goede nachtrust voor de eigenaar-bewoners ook voor een bestendig beleid waar de accountant naar verlangd.
Zo’n financiële meerjarenplanning zorgt naast een goede nachtrust voor de eigenaar-bewoners ook voor een bestendig beleid waar de accountant naar verlangd.